抽贷、降杠杆是本次深圳调控的核心手段

（1）深圳房地产如果不调控极有可能会演变成类似2015年的股灾

2015年的牛市，各位都知道，是杠杆牛，资金牛。当年，各路资金疯狂进入A股，使得A股出现巨大的上涨，之后逐步泡沫，再之后泡沫破裂，出现股灾，多少人直接破产。

而现在一线城市的房地产市场，某种程度上有点类似2015年股灾。中介、房东、媒体联合哄抬使得二手房疯涨，之后一手房被认为是限价，于是疯狂打新一手房，打不到一手就接着去买二手，进一步抬高二手房价格，房东捂盘不卖，一手房继续疯狂打新。如此，不断循环，不断扩大，最终的结果是二手房会涨到天上去，之前我们觉着一平10万多已经很贵了，但很快深圳就有25万一平的房子了，按照这个速度，不出2年，深圳的房子能涨到50万一平。

你们不觉着有问题么？投资客、炒房客、刚需、普通深圳居民，全民加杠杆买房，最终谁会是那个接盘买单的？这跟2015年A股市场的杠杆牛有区别么？最终这个气球一定会破，破的那一天可能会很难受，很撕裂。

都知道的是，无论怎样，都要买房，买房已经成为信仰，是必要买的，每个人都觉着房价一定会涨，不上车会被收割的更厉害，这种信仰有点可怕，因为已经脱离了基本面。各位仔细想想，深圳的房子怎么就到25万一平了，200平的房子怎么就是5000万了。我不认为一个地段很好，学区很好的房子就值25万一平了，这太夸张了，十多万或许是合理的，20多万你们真的思考过这房子的价值么？而且核心地段的上涨带动整个深圳所有的房价上涨，租金上涨，这城市再这么下去，怕是未来没有年轻人会再来了，这城市也失去了本身的活力。

对于一线城市的房产，温和上涨，跟随通胀，是最好的结果，暴涨暴跌都不是政府现在想看到的，所以这里面调控势在必行。否则，爆雷的后果很严重。

（2）深圳调控势在必行，抽贷是最好的办法

任何一个资产的疯狂上涨，特别是脱离基本价值的价格上涨，本质上都是资金推动的，那么抽掉资金一定是最好的办法。

房地产企业这些年已经在逐步抽贷，不给融资了，所以很多小企业活不下去了。你看现在的所有的房地产公司全部不允许在A股上市，全部不给融资，所以房企已经老实多了。

但对于居民来说，不，特别是很多投资客，他们不这么看，依旧疯狂在上杠杆。

那么这次深圳的政策，对于卖方来说：可能觉着不以为然，觉着上有政策下有对策，你给一个指导价，我作为卖方不按照指导价卖就是了，反正我卖方要的是到手价，买家必须要给我全部的钱，不给钱坚决不卖。

我能理解这些卖方的心理，坚定认为深圳的房子一定要涨。

而对于买方来说，就不一样了，需要大幅提高首付比例。一个简单的例子，如果是指导价10万/平，实际是18万/平，一个100平的房子我们算下：

3成首付，本来要付1800*0.3 = 540万，现在要付1000*0.3 + 800 = 1100万。

5成首付，本来要付900万，现在要付1000*0.5+ 800 = 1300万.

7成首付，本来要付1260万，现在要付1000*0.7 + 800 = 1500万。

再想买，银行不给贷款，没钱，怎么买？所以肯定有一部分买不起的买家了，转而去买一些郊区的或者便宜的一些房子。而能买得起的那部分买家，也同样会去观望，毕竟谁的钱也不是大风刮来的，这调控等于冰冻二手房市场，谁也不想去接这个盘。对于投资客来说，杠杆游戏玩不转了，首先之前的房子贷款贷不出来（房子评估的价格降低），其次再买首付要大幅增加。很多深圳的投资客所谓的“以贷养贷”的高杠杆模式怕是行不通了。

所以抽贷真的是一个大招。不过，我们还是看深圳的银行会不会配合这次政策：

如果深圳的商业银行全面配合，那么这就是类似2015年7月份以后的A股的去杠杆的操作了，你们看看那段时间的A股的表现就知道了，从5100点到2600点：

同时，深圳也会加大一手房的供给数量，一手二手两手抓，两手都要硬。

而有人说，这种也会伤害刚需。我想请问下，一个10多万一平的100-200平的房子，真的是刚需么？刚需是什么意思，是没有房子的人，是没有房子的人，是没有房子的人。一个没有房子的人，又不是很富裕的人，只想在深圳安家的人，他会去买2000万的房子么？而这次主要调控所针对的区域都是这些网红盘，高楼价盘，这些绝不是刚需的盘。

（3）对全国其他城市楼市影响深远

上海其实是一直在跟随深圳，深圳去年一波上涨以后，2个月就传递到了上海，上海涨了以后，1个月就传递到了合肥杭州南京，现在的情况是一样的。深圳的这个措施一旦有效，上海深圳合肥杭州这样的城市同样会跟随。

房住不炒是一个基本的政策，是一个基本的基调。不要小看政府的决心，也不要逆着跟政府干。

至于我们，虽然在上海，但我们也会等一等，新年后我们还是以打新房为主，主要是看外环附近的房子，100平左右的，作为刚需，买到我们就够了。

当然，这个政策还有一个潜在的影响，就是可能会使得一部分资金会跑到股市中去，这其实也是国家现在鼓励的。毕竟整个局面的金融资产大部分都在房地产上，这并不是国家想要看到的，不断的调整部分到股票市场才是现在大的方向。我个人的看法也是一样，在未来的10-20年是A股不断慢牛的10-20年，核心的优秀的股票上涨所带来的收益一定会大幅超过房产增值所带来的收益。

分割线

1. 爱美客从2020年10月份上市至今，才3个多月的时间，股价已经翻了三倍了，今天正式突破1000元，市值也到了1308亿，市盈率接近300。

很多人说男人的茅台，女人的医美，这其实已经展示了对爱美客的喜爱。我们微信群也有很多同学对爱美客也在研究，也说明爱美客现在有多火。我们看看昨天晚上公布的财报数据：2020年财报显示，爱美客全年实现营收7.09亿元，同比增长27.18%；净利润4.40亿元，同比增长43.93%；扣非净利润4.24亿元，同比增长42.95%。

单看这个财报数据，其实并没有那么亮眼，也很难配得上现在的300市盈率的估值，但奈何赛道很好，且医美是未来的一个趋势。

但从更长期的确定性来看以及现在的估值来看，我个人是觉着爱美客有泡沫了。

2.  胡润研究院8日发布《财富报告》。报告显示，中国拥有600万人民币可投资资产的“富裕家庭”数量达到180万户；拥有千万人民币可投资资产的“高净值家庭”数量达到108万户；拥有亿元人民币可投资资产的“超高净值家庭”数量达到7.7万户；拥有3000万美金可投资资产的“国际超高净值家庭”数量达到5.4万户。

千万人民币资产“高净值家庭”中，企业主占60%，企业金领占20%，炒房者和职业股民分别占10%；亿元资产以上的超高净值家庭，75%是企业主，15%是炒房者，还有10%是职业股民。未来，炒房者这部分的比例会更小，持有权益类资产才是保持资产增值的最好的办法。

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各位晚安。感谢各位点赞在看。

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