华夏幸福过去这一年到底都发生了什么

2月2日，华夏幸福基业股份有限公司发布《公告》，《公告》显示，截至目前，华夏幸福及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元。涉及银行贷款、信托贷款等债务形式，未涉及债券、债务融资工具等产品

截至1月31日，公司货币资金余额为236亿元，其中，可动用资金为8亿元，各类受限资金为228亿元

华夏幸福也在《公告》中也给出了债务逾期的一些原因：

公司因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，自 2020年第四季度至今，公司到期需偿还融资本息金额 559 亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371 亿元，公司流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况

从这些数字我们可以看出，华夏幸福的债务问题已经如泥潭一般，想要平安地走出来，着实艰难

而事实上如今的局面其实早有端倪，我在去年下半年的时候曾经写过一篇解读文，今天或许值得回头看，那个时候埋下的或许就有潜在的因素，我们可以看下

大概是2020年的8月初，详见下文

每个月的月底各家都会出排行榜，其中华夏幸福的数据已经下滑到我要找很久才能找到

2020年1-7月的销售额华夏幸福是438亿，排名35位

数据来自克尔瑞

这个数字对于这家企业来说可以说是下滑的非常非常非常厉害的了

因为仅仅在三年前，也就是2017年，华夏幸福还是销售规模前十的开发商，算是龙头房企了

而在2019年1-7月的华夏幸福也有706亿的业绩，所有房企都有经历疫情周期，但这家是萎缩的特别厉害的

换句话来说，单纯从规模上来说，这家企业也在稳步的微缩，排名的下滑，而2020的疫情影响成为了最后一根稻草，让这家公司成为中段开发商

所以这家公司到底发生了什么

其实任何的问题都可以从战略布局上找到突破口，这应该也是华夏幸福自己意识到的问题

对于这家企业而言应该在很长一段时间就已经发现，自己不能只重仓在环京这个区域

华夏幸福的成名作固安工业园，很多地产人都看过这个画面

我爱北京天安门正南50公里

但是固安模式的成功本质上是产城联动的成功

2002年，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议，那时候的固安财政税收6000万元，2012年固安县政府的财政税收是13. 28亿元。通过招商已签约了360家企业

整个固安因为华夏幸福的产城开发得到脱胎换骨的改变

更为关键的是，到了2006年，固安就开始盈利了

所以对于华夏幸福来说，这种模式也实现了自身的获利，后面的46年固安都会源源不断的给华夏幸福输送利润

这种模式很快就一炮而红，因为在很长一段时间环京都有相同的问题：就是距离北京几十公里，为什么我们就是发展不起来

固安模式让环京县市找寻到了方向，纷纷开始寻找华夏幸福

所以很快，虽然在2017年华夏幸福已经进入到行业前十，但是在战略布局上

依然在围绕着北京周围城市群在开发

所以大家可以感受到它在环京的强势，但也可以看到整体的区域布局的单一

当然，这个问题我们知道，对于他们自己来说肯定也意识到，所以在2017年开始，华夏幸福特意开启了走出去战略，试图将这种产城联动的模式在全国复制

2017年接洽的所有产城类项目，都在环北京之外。本质也就是希望可以让自身的城市布局可以更加均衡

但是这时候产城的缺点就出来了，因为项目过于庞大开发周期长，前期的沟通对接大量的工作，所以并非城市开启布局就可以有数据上的反馈

大量的回报都会堆积在三年甚至五年之后才会显现。所以到目前为止华夏幸福还是依赖重点城市的突围

数据来自丁祖昱评楼市

这是千亿规模的房企单个城市产值和布局城市数量曲线图

这么看就能够看出华夏幸福是多么特殊的存在，只有10个城市布局，所以到目前为止，环京依然占据华夏幸福50%的销售额

应该是房企内对单个城市群产出最为依赖的这么一家开发商了

这种积蓄的问题在疫情的背景下得到充分的放大，2020年1-7月整体的销售额相比较前一年下降了38%

这应该是这个行业的蝴蝶效应，在华夏幸福这家企业身上充分的放大

当然，这个事可能也算不上一个大事

毕竟任何一家企业都要经历业务的转型和战略的转型，转型过程中受到一点特殊因素的影响导致业务下滑其实都可以理解，对于二次曲线的增长一定是需要忍受一定程度的下滑才有可能有后面的增长

但是在2020年之所以提出“华夏幸福能否扛过今年”这样的疑问，其实是因为2018年华夏幸福的一次入股计划

应该是行业内很多人都知道的一次战略性合作：2018年，平安入股成为华夏幸福的二股东

华夏幸福和平安合作，向平安资管转让5.8亿股公司股份，占总股本19.70%，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元

我们都知道，平安一贯以来热爱做开发商的二股东，旭辉绿地碧桂园都能找到平安的身影，但是和他们只入股10%左右比例不同，2018年入股华夏幸福接近20%

而且这一次入股并不是增资同比例稀释的模式，而是选择大股东的直接转让

直接转让就是比较快，简单，直接

当然这个我们不展开分析，这一次的入股的背后其实有着一个对赌协议

华夏幸福承诺未来三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，转化成数值之后是分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

如果达不到的话，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿

所以这一点对于接盘人平安来说态度已经很明显了：我买你的股票就是指望后面三年开始赚钱的

这边先说明一点，就是销售规模才千亿的房企，怎么利润率这么高

是的，这就是华夏幸福产城联动的优势了，因为项目大先期开发完成之后，后期的一级土地开发和二次项目开发运营方都是可以获利的

等于是不再需要后续投入就可以直接滚动的现金流模式，所以华夏幸福的利润率特别高，也敢在对赌协议中承诺2018-2020的利润率不低于30%、65%、105%

并且在哪怕整体业绩已经开始下滑了，但是在2019年承诺的144.88亿也是做到的，最后年报上的数据是146亿，超过了1.12亿

所以微妙的就是在2020年，一边承诺的是利润率冲到180亿，另一边是战略布局上环京的比重依然过大影响了整体的业绩，1-7月已经下滑了38%，新业务很难冲出一个巨量

从目前的结果来看，华夏幸福的困境并没有解决，债务问题被持续放大

关于这家企业，我想聊的其实就是这些，更加腹黑的我吞回肚子里，我更想和大家谈论一些背后的东西

曾经和一家上市公司老板聊天，他曾经掏心掏肺的和我说，做企业真的是每天走钢丝，白天给别人打鸡血但是晚上做梦都感觉自己掉下去

这也是各位看到为什么那么多公司都在走多元化，把自己公司里的地产标签都去掉统一称呼集团

其实也是因为单纯的地产模式在如今时代的抗风险性在快速降低，更何况是单纯地产开发模式

华夏幸福虽然一直在对外输出概念，但是内核还是产业新城的开发模式

这种模式的最大特质就是需要项目足够大，前期产业运营的投入，后期通过土地和住宅销售实现获利

这里有两个逻辑，第一个逻辑是前期产业运营的投入能够换来后期的土地增值和住宅的获利

这句话你揉碎了看还有两个观点，就是一个前期是否真的踏踏实实运营产业，第二是后期是否能够忍着住宅晚点开发

不要小看这两点，一个项目上上下下几百人，一个人不够坚定就容易有偏移，然后出现城市价值透支，长线开发乏力的现状

华夏幸福最成功的案例到目前为止还是第一个：固安工业园。就是因为当初的初创团队没杂念豁出去干的结果的

这种精神别说在一家公司了，现在在这个时代都是稀缺产品了

另外，哪怕你觉得你觉得可以，任何地方政府有没有勇气把半个城市交给你，这也是需要打问号的

从如今的城市运营角度，都市圈确实是主题，但是如今的都市圈更多的秉承的是高铁经济和城际网络

换句话来说这个国家层面的意志已经在某种程度上帮助大量的二三线城市完成了初步的城市化

再有那种完全依赖一家企业实施一揽子计划的模式，对于地方政府而言，考虑的也越来越少了。毕竟把自己这个城市all in给开发商，放在现在来看是谁都不太会愿意

伴随着城市发展20年，开发商的能力在提升，毫无疑问每个城市的政府班子的眼界和能力也在提升

而且在单纯的产城联动模式上也不是只有华夏幸福一家，最近两年金茂的强势崛起正在交付一个个更好的城市样本，从而获得各个地方的信任

行业内有这么一句话：永远不变的就是变

我年轻的时候曾经觉得这句话好虚，但是越到现在越发的觉得有道理。如今真的没有什么一招鲜吃遍天。时代在变，行业在变，城市在变。大多数人都只能拼命努力才能保持原地踏步

这是2020布置给每一个企业每一个从业者的命题，每个人必须去解这道躲不掉的题

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