两集中，进一步压缩中小房企的生存空间

今天，房地产最重磅的消息，是“两集中”，即“集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动”，参与的城市包括了22个重点城市，分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。这些城市基本覆盖了国内主要的房地产的市场，“两集中”会成为一个全国范围内供地准则。

为深入理解这一精神，转载一下青岛发布的内容：

坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作

会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

会议强调，各区自然资源局要严格落实主体责任，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，及时向区政府相关领导同志汇报，主动对接住房城乡建设部门提出的租赁住房用地需求，进一步梳理提报2021年住宅用地计划及清单，合理安排住宅用地招拍挂出让供应时序，保障房地产市场平稳健康发展。

标题说得很清楚，这是“上级”有关要求，说明是自上而下的政策，必须坚决执行。“两集中”，指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动。以前很多城市几乎每个月都会有土地出让信息，现在可能要改成4个月一次了，集中出让。

三道红线是从负债角度对房企进行了约束，“两集中”就是从土地源头来改变房企的资金和管理节奏了。和过往相比，可能出现的影响如下：

1、之前是具备挂牌条件的土地，理论上随时可以公开信息参与挂牌，新要求出台后，如果赶不上本轮出让活动，就可能要等到4个月之后，实际上这会导致城市整体的土地供应量出现减少，在那些供不应求的城市，供需压力会很明显；

2、集中出让土地，理论上可能会让房企的资金更加分散，不会像以往那样逢地必抢，有利于降低土地溢价率。但地价贵了谁最受益？各家房企对拿地的要求不尽相同，如果在排列组合上有机分散，变化不会太大；

3、集中拍地，会促进各家房企之间进一步加强合作，以确保有足够的土地可以持续，这对那些品牌优势较大的企业是有利的；

4、地是同期拿的，各企业工程节点上基本也都相差不多，同一时间内的施工压力会被放大。理论上存在着从规划设计到后期施工整体成本增加的可能，尤其对北方城市来说，施工期主要集中在4月到10月，这一时点的建材和人工都会相对紧张，上下游行业的景气度会明显受到周期性影响；

5、集中拿地、集中开工、集中销售，入市货源很可能就会形成直接竞争，这对产品力和品牌力优势较大的企业更为有利；

6、“两集中”出台后，对房企的短期资金筹措能力、工程管理能力、材料统采能力、营销能力都会进一步提升要求，更有利于那些综合能力突出的大型企业。中小房企在负债端和按揭贷款受限之后，从货源端、工程管理、材料采购和营销等领域，又不得不与那些行业巨头正面对抗，日子会越来越难了。

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