两集中,进一步压缩中小房企的生存空间

返回首页 两集中 朱酒 朱酒 2021-02-24 23:38:46 👍赞 (0)

今天,房地产最重磅的消息,是“两集中”,即“集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动”,参与的城市包括了22个重点城市,分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。这些城市基本覆盖了国内主要的房地产的市场,“两集中”会成为一个全国范围内供地准则。



为深入理解这一精神,转载一下青岛发布的内容:


坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作


会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署一是要严格贯彻落实相关文件要求科学编制住宅用地供应计划二是坚持做好住宅用地信息公开工作住宅用地信息公开做到及时准确全面三是严格实行住宅用地两集中同步公开出让即集中发布出让公告集中组织出让活动全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动引导市场理性竞争

会议强调各区自然资源局要严格落实主体责任坚持房子是用来住的不是用来炒的定位及时向区政府相关领导同志汇报主动对接住房城乡建设部门提出的租赁住房用地需求进一步梳理提报2021年住宅用地计划及清单合理安排住宅用地招拍挂出让供应时序保障房地产市场平稳健康发展


标题说得很清楚,这是“上级”有关要求,说明是自上而下的政策,必须坚决执行。“两集中”,指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动。以前很多城市几乎每个月都会有土地出让信息,现在可能要改成4个月一次了,集中出让。

三道红线是从负债角度对房企进行了约束,“两集中”就是从土地源头来改变房企的资金和管理节奏了。和过往相比,可能出现的影响如下:


1、之前是具备挂牌条件的土地,理论上随时可以公开信息参与挂牌,新要求出台后,如果赶不上本轮出让活动,就可能要等到4个月之后,实际上这会导致城市整体的土地供应量出现减少,在那些供不应求的城市,供需压力会很明显;

2、集中出让土地,理论上可能会让房企的资金更加分散,不会像以往那样逢地必抢,有利于降低土地溢价率。但地价贵了谁最受益?各家房企对拿地的要求不尽相同,如果在排列组合上有机分散,变化不会太大;

3、集中拍地,会促进各家房企之间进一步加强合作,以确保有足够的土地可以持续,这对那些品牌优势较大的企业是有利的;


4、地是同期拿的,各企业工程节点上基本也都相差不多,同一时间内的施工压力会被放大。理论上存在着从规划设计到后期施工整体成本增加的可能,尤其对北方城市来说,施工期主要集中在4月到10月,这一时点的建材和人工都会相对紧张,上下游行业的景气度会明显受到周期性影响;

5、集中拿地、集中开工、集中销售,入市货源很可能就会形成直接竞争,这对产品力和品牌力优势较大的企业更为有利;

6、“两集中”出台后,对房企的短期资金筹措能力、工程管理能力、材料统采能力、营销能力都会进一步提升要求,更有利于那些综合能力突出的大型企业。中小房企在负债端和按揭贷款受限之后,从货源端、工程管理、材料采购和营销等领域,又不得不与那些行业巨头正面对抗,日子会越来越难了。

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