22个一二线城市每年只能卖三次地？高房价根源被堵死了？

来源：复利研究院

作者：经济金融研究组

政策年年出，房价天天涨……

01

一则消息引发的地产股狂飙！

今天（2月25日），沉默已久的地产股突然疯狂飙升！

且不说板块指数涨幅高居两市第一，单就11家地产股齐刷刷的涨停板都已经吓坏市场：

还有房地产ETF，盘中一度涨了8.5%，那架势简直就是要冲击涨停板的节奏！

当然，不仅仅是A股方面，港股地产股也疯了！

截至收盘，港股方面，合景泰富（01813.HK）上涨23.87%，新城发展（01030.HK）涨超15%，万科企业、绿城中国、宝龙地产、融创中国涨超12%。

港股地产板块（图源：东方财富APP）

地产这个板块，最近几年日子并不好过，先是“房住不炒”响彻云霄，然后是“三道红线”犹如紧箍咒，一大波的地产企业不是在融资就是在卖资产的路上，再加上近期一线城市明里暗里的限制房贷，地产板块简直是犹如过街老鼠般人人喊打！

可是今天为什么突然如此发飙，到底发生了什么？

对此，市场普遍认为，这波地产股大涨行情或与近期22城集中供应土地的新规有关。

02

土地集中供应政策落地各地

2月18日，国家家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”。

所谓“两集中”：

即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

按照要求，原则上发布出让公告全年不得了超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

为什么要出台这个政策，按照自然资源部的说法：

“两集中”可以提高市场信息透明度，将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。

自然资源部还将加强对“两集中”供地情况的督导，适时组织专项检查。

网传22个重点城市包括：四个一线城市北京、上海、深圳、广州，以及南京、苏州、杭州、厦门、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

2021年，这22城住宅用地公告不能超过三次，并且集中在3月、4月、8月。

市场分析，这意味着，这22个大中城市土地供应市场将从此转变！

几乎是同一时间，关于集中供地的各地具体政策也分别面世了。

郑州：

首先是2月23日，郑州发布“关于统一组织住宅用地挂牌出让公告”紧急通知，要求5大区自通知日起禁止发布住宅用地公告，转由市局统一组织发布。

青岛：

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布通知，部署2021年住宅用地供应工作。

天津：

天津市同期发布类似文件。

但是和之前网上盛传消息不同的是，天津土地集中供应时间为3月、6月及9月。

济南：

今日晚间，济南也发布了关于集中供应居住用地的文件。

中央部委除了政策，各地政府分别跟进，“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中，将对楼市产生怎样的影响？

03

集中供应土地将分别带来什么影响？

首先说对于房价的影响，这个是大家最关心的：

集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

不过，对于这个政策的也不用抱有太大希望，之前不少城市已经开始实行集中供应土地政策了，比如苏州、南京、合肥，包括深圳，但是这几个城市的房价走势大家也是有目共睹。

不过，根据开发周期来看，集中供地的结果就是集中开盘、集中销售，房企必定会出现争抢客源的局面。

届时，购房者的选择将会更多，优质板块依旧会热捧，可相对竞争力的项目一定会通过降低房价等策略来提高销量，对购房者而言，算是一次利好。

其次再说地方政府的影响：

地方政府的“饥饿营销”失灵

以往，一些地方政府一块土地拍卖完，才会拍卖下一块土地，并且有意识地减少供地数量，抬高土地出让价格，现在，一年只能卖三次地，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地竞拍溢价率将会得到一定的控制，抑制城市地价走高。

“集中供地”模式对地方形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对地方的管理能力提出了更高要求。

最后说对于各家房企，对龙头房企是利好，小房企生存环境受到近一步挤压：

这种同时集中购买的方式，对融资方构成了不小的压力。

风险和不确定性变大的情况下，有限的资金，必然优先供给实力强的大房企，小房企的融资难度变大。

以前分散供地模式下，房企单笔投资资金可跨区域调配、重复使用；但集中供地模式下，投资资金使用效率降低，且房企需提前预留资金，存在资金闲置成本。

当土地处于集中供地的模式后，房企为扩大市场份额，需同时缴纳多宗土地保证金，以及后续出让金，对房企的资金实力、融资能力要求更高。有利于资金实力雄厚、融资资源丰富的龙头房企，将加剧蚕食中小房企的市场份额。

这也就是为什么今天上市地产公司大涨的一个重要原因。

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