2021下半年，房贷会停吗？

作者：米筐老A

来源：米筐投资

最近，房贷市场风声鹤唳，尤其是二手房贷要停的消息更是疯传。

起因是郑州某银行发了一份内部通知：因三四季度房贷额度紧张，下半年将优先支持在该行有开发贷、优质的开发商的楼盘项目，为此调整了二手房贷政策……除了利率上涨、放款周期变长之外，更是对房龄、面积、区域等做出了严格的限制。

一石激起千层浪。

各路媒体/自媒体纷纷跟进，大家居然发现自己所在的城市、其二手房贷同样紧张，还有房贷额度的多是中小银行、而不少大行都暂停了受理二手房贷，该情况普遍存在于武汉、广州、杭州、合肥等楼市热点城市。

其实，关于房贷审批变难、变严、利率升高的新闻，这已不是今年的第一次。

今年元旦期间，各地疯传房贷额度紧张、有部分按揭客户甚至上一年已审批过房贷都没放款……而按照以往惯例，上一年下半年的房贷最迟会拖到第二年的元旦放款。

第二次房贷额度紧张的新闻，发生在今年清明前后的4月份，最近这次已经是今年的第三次了。

略有不同的是，前两次是整个房贷额度都紧张，而最近的一次则特别强调二手房贷额度紧张、甚至紧张到要停贷。

在房贷总额度紧张的情况下，保新房按揭贷、弃二手房按揭贷似乎正在成为新共识，而它的背后寓意深远。

新房和二手房虽都是房地产，但其完全不同。

新房能带动上下游近百个行业，是实打实的实体经济，而二手房带动的产业少、更像虚拟经济。保新房房贷、弃二手房贷，一定程度上就是支持实体经济。

二手房是房产投资收益的兑现市场，通过限制二手房贷、进而限制炒房买房投资，也符合“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市调控精神。

此外，新房若因地产商资金断裂而烂尾，也会引发社会矛盾……保新房房贷就是保新房建设和社会稳定，可谓一石三鸟。

房贷紧张往年也有，为什么今年尤甚呢？

经过这些年楼市调控的实践总结，监管层对房价上涨的原因已经摸得门儿清…短期内的房价上涨，就是因为资金的流入，所以要控制住房价、必须控制住流入楼市的资金——不管是消费贷、抵押贷、经营贷还是按揭房贷。

从2020年开始，楼市调控的一个重要方向就是限制资金流入楼市。

去年8月，住建部、央行等部门召集数家房企开了重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监管和融资管理规则…这个规则，就是随后不久出台、俗称的“三道红线”。

可把“三道红线”简单理解为，若地产商的长期负债和短期负债达到一定比例、就不允许新增债务，即使各项负债率没有超标、也不能随意增加负债，也就是限制地产商新增负债加杠杆。

在这一政策指导下，很多地产商、甚至不乏头部房企纷纷陷入资金链断裂危局。

本以为“从需求端限制资金流入楼市”的调控已经很严了，没想到还有更严的…从供给端、也就是从银行那里限制资金流入楼市。

2020年的最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》、也就是俗称的银行业两道红线，限制银行向房地产发放贷款。

两道红线的大概意思是，根据银行规模大小的不同，在其所有贷款中、房地产类贷款的占比要控制在一个范围内。

房地产类贷款大概分为两类：一类是地产商的银行借款、主要指开发类贷款，另一类是买房人的按揭房贷。

根据这个制度，以中资大型银行工行为例，其房地产贷款占比上限是40%、按揭房贷占比是32.5%。可理解为，工行每对外放贷100元，其中房地产类贷款最高40元、而这40元中按揭房贷最高是32.5元…相应的给地产商的开发贷只有7.5元。

今年初以来的房贷额度紧张，根源就在这个制度，限制了流入楼市的信贷资金。

增加房贷额度的一个方式，是做大整个贷款额度，而政府又在防止“过度印钞、大水漫灌”，让M2（M2是银行贷款创造的）增速跟经济增速相匹配，所以全社会整个贷款额度也是受限的。

以上合力下，造成了今年房贷额度特别紧张。

据贝壳数据，全国72城二季度首套、二套房贷利率分别累积上涨16和15个基点…一个基点是万分之一，即上涨0.16%和0.15%，二季度加息增幅超过一季度。6月份72城的房贷平均放款周期为50天，较5月延长2天。

从上面这个72城房贷利率指数走势图也可看到，2020年在应对疫情下、出现了一波房贷利率的下降，可到了今年1月利率开始触底反弹、一直涨到现在仍没有停歇的迹象。

可以确定的是，在银行两道红线限制下，下半年房贷额度更少、审批更难、甚至不排除大面积房贷暂停的情况。

其实不仅下半年，在楼市严调控下，今后很长一段时间内、房贷的审批都将变严…资质要求更严、贷款额度更低、贷款利率更高、甚至可能会要求增加担保人及购买理财保险等。

房地产贷款现被当作特殊性贷款单独对待、已跟消费贷/经营贷/信用卡等其他贷款监管区分开来，有着单独的监管和利率指标，今后打算贷款买房的人必须得提前做好心理准备和应的措施。

首先在房贷前一年，必须有意识的确保征信干净，不能有贷款逾期、不能有太多的征信查询…信用卡申请、网贷申请、信用贷申请等都应尽量避免。

其次在房贷前半年，应有意识的规划收入流水，确保收入流水是月供的两倍、甚至2.5倍，以利于房贷的顺利审批。

在房贷额度总量有限的情况下，银行除了提高利率外、还会选择更优质的客户：还款意愿更强的、赚钱赚得更多的、收入更稳定持续的…总之就是对银行来说风险最小、收益最大的客户，我们要做的就是向银行展示、我们就是这样的客户。

以前我们总是说，房贷是一个人一生当中所能获得的金额最大、利息最低、贷款时间最长的一笔钱。2020年的信贷红利打破了这惯例，因为出现了贷款金额更大、利息更低、且贷款能长达20年/甚至30年的优质经营贷，房贷或许不是以后最优质的贷款了。

今后要贷款买房的人，建议留意银行的信贷产品，或许一些优质的消费贷（比如每月还息、三年甚至五年还本）和经营贷（比如利息更低、额度更高、贷款时长20年）会成为房贷的替代品，毕竟总有一些人能满足要求而不违规。

房子正在脱离金融杠杆属性、而回归至居住民生属性，监管/限制房贷就是其中的关键环节。

愿房价真能被控制住！