12月22日，社科院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，明确提出：2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。社科院是一个非常权威的研究机构，隶属于国务院，所以社科院发布预测报告还是有具有一定的影响力的。不过尴尬的是，从2014年至2020年，该机构连续发布了6年的房价预测，十测八不准的情况时有发生。从图中可以看到，基本上社科院预测不涨的年份都大涨了，尤其是2015-2018年，简直就是反向指标。
在领教过房价的厉害之后，2019年后社科院的预测终于开始面对现实。很多人说我从去年年末开始，为什么老是鼓吹房价上涨，天噜啊，房价哪里是我能鼓吹，社科院连续几年预测房价下跌，房价照样大摇大摆的涨起来。中国房价不受任何人，或任何机构左右，以前谢国忠、牛刀等人预测房价下跌，大家看得是爽，但结局呢？还不是被现实打得满地找牙。楼市有跌涨周期，但无论跌或涨，我能做到的就是提前给大家释放信号，聪明的人自然能够从中受益。5%的涨幅，这个数字非常微妙，我之前就谈起过5%就是一个房价涨幅安全线。虽然每年高层都会提到“房住不炒”，但是后面往往也会带上“促进房地产市场平稳健康发展”等类似的话术。发展就代表要前进，要上涨，但是要健康地上涨，这个数值定位在5%就刚刚好。
你看今年前10个月，北上广房价上涨都是5%，厦门直接规定了2021年全年房价上涨不得超过5%。很明显5%已经成为了一项评价楼市是否稳定的重要指标。低于5%，房价跑不赢通胀，别说投资，刚需也都统统消失；高于5%，大家有一拥而上不管实业，不管技术，只管炒房，也不利于社会发展。而5%这个数值，投资客赚不了，刚需亏不了，既符合“住房不炒”的大方针，同时也能“促进房地产市场平稳健康发展”。货币就是最大的推手，这个我之前说过了，11月份M1同比增速已经到了10%！重回两位数。但是中国这么大，仅用一个平均数来看，其实对我们普通购房者来说，指导意义并不大。社科院在发布住房发展报告之前，还发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》。数据显示：与历史峰值（集中在2017/2018年）相比，有20个城市跌幅在10%以上。其中廊坊、青岛、天津、济南、石家庄等9城距离房价最高点时跌幅超过15%。另外一组数据来自贝壳，贝壳研究院也发布了一份名为《2020年二手房市场城市榜单》的排名，对各大城市的二手房市场进行了盘点。因为社科院统计的是从房价最高峰至今的涨跌情况，而贝壳统计的是2020年的涨跌情况，所以名单上会有些出入。但无论哪个榜单：廊坊都是排名第一，另外青岛、济南、天津、郑州、中山、北京、石家庄也都上榜了。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，东莞、深圳、宁波等9城市居样本城市年度涨幅前列，年涨幅在10%以上，其中东莞上涨30.29%。也许是担心影响不好，大家都没有把上涨的榜单列出来，贝壳研究院只是给出了2020年业主房价预期最强的城市榜单。但其实我们可以根据今年的情况来观察，目前上涨的城市也是以这些城市为主。即便真如社科院预测，明年房价上涨5%，但这是各个城市平均之后的结果。总而言之，楼市是分化的，一二线城市从长远来看更加安全，但是并不见得短期就能赢过三四线城市。比如徐州银川南通等，今年的涨幅就超过了很多重点一二线城市，而北京青岛天津郑州等一二线城市则跑输了大盘。大家可以先复习一下我去年的分析，现在看应该会有一种恍然大悟的感觉。
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青岛房价预测2021
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