上海调控明确强调会增加供应的五大新城，哪里最有潜力
最近因为两个政策，上海的五大新城再回大众视野。
一是《上海十四五规划建议》中提到，“十四五”期间上海新城建设要实现从“新的城区”向“新的城市”定位转变。
另一个是上海1月新下发的楼市调控政策，上海将增加商品住房用地供应，特别是郊区轨道交通站点周边，五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。
相比过去“郊区新城”概念，定位明显提升，随着城区能级和土地供应发生变化，五大新城的价值都将迎来新一轮升级。
5个新城都在郊区，长久以来都是新房供应的主力区域。
那么问题来了：现在哪个新城新房最短缺？
答案是：松江
为什么是松江？
我们从2020年的土拍成交量就可以推测出一二。
2020年土拍，5大新城共出让50幅土地，松江仅占3席，远低于其它四城。
松江2020年土拍成交次数少并非偶然。
松江是五大新城中距离市区最近的新城，贯穿上海东北-西南的9号线有9个站点都在松江。
早在青浦、嘉定、南汇、奉贤都是一片荒芜的时候，松江依靠着上海五大新城的规划以及9号线的辐射，成为上海楼市的供应大区，承接漕河泾、徐家汇、七宝、莘庄北等浦西商务区外溢需求。
现在，五大新城中人口超百万的新城，松江占一席，GDP超1000亿的新城，松江又占一席，松江整体的经济实力和配套在5大新城中都是遥遥领先的。
所以我们也看到虽然松江土地成交次数居于末端，但是平均溢价率达11.64%，高于青浦和奉贤，这也是这个区域的价值。
与其它新城只依赖地铁商业相比，松江区有很多商业都是集中开发。
比如九亭的金地广场、U天地、中泰广场等愈发高端，松江大学城万达广场、五龙商业广场、塞纳左岸等也是衣食住行全囊括。
松江区还有一个其它区无法比拟的优势，就是拥有中国首座由多所高校组成的大学园区。
上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学等，都聚集在松江这块人杰地灵的地方。
但随着上海楼盘开发程度的日益饱和，松江的商品房供应量，尤其地铁沿线新房也随着时间的推移在逐渐减少。
每次有地铁房入市，比如去年的九号公馆、泗水和鸣、光星华府，基本上都是即开即罄。
加上今年二手房政策收紧，新政策优先照顾无房刚需家庭，这必然引起更多的人涌入郊环外，尤其五大新城争夺新房，供应稀缺的区域将更加难买到。
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松江2020年土地供应稀缺，当下可以选择的新房也不多，我们盘点了一下，近期待售的一共只有9个项目，其中4个是地铁房，主要分布在九亭和泗泾。
九亭医疗、教育、商业、都是整个松江最好的，预算充足的改善家庭可以优先考虑。
九亭地铁站出发到漕河泾开发区只需要18分钟，到徐家汇只需28分钟，自驾到虹桥商务区只需15分钟，交通出行也最为便捷。
这里有两个项目即将入市，分别是贝尚湾和洋江唐顿公馆。
洋江唐顿公馆是一个已经建好的全新项目，在市面上新房普遍绿化率只有35%的环境下，唐顿公馆绿化覆盖率高达68%。
项目由5栋23-27层高层组成，每一栋下面都有一个4.5米层高大堂，主推95平两房和135平三房，每一层层高都是3.15米，预计总价是550-750万，是一个典型的改善项目。
九亭另一个项目是贝尚湾。
贝尚湾上期是2020年4月开盘，价格4.8万，接下来二期加推99-175平产品，预计二季度上市，也是一个改善项目。
两个项目配套相比，贝尚湾距离九亭地铁站和商业更近，洋江唐顿公馆距离九亭医院更近；
产品上，贝尚湾99平是小3房，更注重功能性；
洋江唐顿公馆95平是大两房，更注重尺度感，无优劣之分，主要看自己需求。
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九亭的配套是松江区最好的，房价自然也是最高的。
如果说九亭的项目主要面对改善，那泗泾的项目则更侧重于刚需。
作为九亭人口外溢的第一站，泗泾承载了市区而来的刚需消费力。
这里南侧已经被密密麻麻的楼宇填满，未来不会再有大的涨幅波动；而北侧大面积的住宅用地待建或者待拍，一旦建成，将成为未来周边标杆的新居住社区。
目前，融创、格力、华发、招商等各大开发商再次齐聚，周边仍有7块宅地待拍。
在新政策加大郊区地铁沿线土地供应的条件下，一旦再次拍出地王，这里的新房会再有一个互相成就的神话。
泗泾今年要入市的两个项目，泗水和鸣和泗泾格力地块一路之隔，距离泗泾站都在1公里内。
泗水和鸣二期是个两开两磬的项目，接下来要加推的也是最后一期88、98平小户型，预计总价400-450万，典型的中式园林住宅。
这个项目无需多言，位置合适，直接去认筹即可。
泗水和鸣小区内实景图
另一个是格力泗泾地块，这个项目沉积已久，不过好消息是楼已经封顶了，且本周户型图已经流出。
格力地块进度图
项目预计产品是54-105平的1-3房。
54平的小户型大概是目前市面上能看到最小户型了，参考泗水和鸣价格，最低总价可能250万起。
不过值得注意的是这个项目是塔楼设计，塔楼是围绕楼梯或电梯为核心布局，因此部分户型可能会是蝶形户型，套内空间无法做到十分方正，也有可能会出现暗室。
不过在地段、交通和性价比联合攻势下，户型劣势也可以被容忍了。
54平一房一厅一卫
两个项目因为很近，配套都是共享的。
很显然，泗水和鸣因为是中式园林景观和板楼设计，居住舒适感和整个社区档次都要更高些；
泗泾格力地块塔楼设计，居住舒适感会打折扣，但是稀缺的小户型也会很抢手。
除此之外，对于不依赖地铁出行，更多追求舒适度的购房群里来说，松江今年还有三个洋房和别墅项目可供选择：九亭的新虹桥首府的独栋别墅、洞泾的城投尚云里、松江老城的大名城映云间。
新虹桥首府是九亭板块少有的别墅+公寓产品，公寓已于2016年销售完毕，即将取证的都是独栋别墅。
在这个刚需项目板块，新虹桥首府容积率仅0.28，共68套，面积约370-600㎡，全部为现房销售，首批预计今年一季度入市，预计总价也是1500万起了。
户型上看，房间全朝南，20米大面宽横厅短进深，双首层8米挑高客厅十分抢眼，另有超高附赠，花园面积约400-2400平，地下室面积约210-335平，顶层露台面积约35平全赠送，妥妥的终极置业。
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如果您觉得独栋别墅太大，房子住不完太浪费，又想要低密墅区，那城投尚云里的洋房和别墅可以考虑。
城投尚云里位于洞泾，由14幢洋房和24幢联排产品组成，其中建面约为90㎡的洋房364套，建面约为135㎡联排产品108套，是个典型的低密高品质住宅。
90平2+1 洋房
尤其90平洋房，四开间朝南，当下较热门的横厅设计，既是飞机户型，也做到真正的南北通透，相较高层，洋房的得房率更高，房间的尺度无敌，居住舒适感是可以保证的。
另一个低密产品是大名城映云间，位于松江老城。
松江老城本身的配套十分优质，生活氛围浓厚，但是因为不靠地铁，客户群体以本地客户为主，此区域接近4年零供应，这次一个大名城映云间全新大盘供应一定程度可以补充改善需求。
项目产品比较丰富，涵盖小高层、多层、洋房和叠墅四种，不同层次的购房者都可以找到适合自己的面积段。
约123m²4房2房2卫
首期将要推出的是486套洋房和115套叠加，123平的这个洋房3房2卫设计，比较适合二孩的家庭或者三世同堂。
三个项目相比，新虹桥首府自然是预算1500万+的首选，独栋别墅产品力毫无疑问。
但是如果预算有限，对配套要求更高，可以重点关注松江老城区的大名城映云间；如果有通勤需求，洞泾的城投尚云里更适合您。
对松江新房感兴趣的朋友
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最后把今年松江待售的9个项目汇总下，方便大家参考。
整体看松江的新房供应产品虽然少，但是产品很丰富，既有高层、小高层，也有洋房、联排和独栋别墅，整体还是以高层和小高层刚需产品为主。
价格上松江90平小三房的套均价整体400万左右，还是比较适合刚需置业的。
如果你预算在550万+：首推九亭的贝尚湾和洋江唐顿公馆
如果你预算500万以下，依赖地铁：泗泾的格力泗泾地块 泗水和鸣二期更适合你
如果喜欢洋房和别墅：九亭的新虹桥首府的独栋别墅、洞泾的城投尚云里、松江老城的大名城映云间可以仔细挑选下。
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